Scadeva il 9 giugno alle ore 14 il termine per la presentazione delle offerte. Sono le battute conclusive di Reinventing Cities, il bando internazionale promosso dal Comune di Milano e dalla rete delle grandi città nel mondo contro i cambiamenti climatici “C40”, per la rigenerazione urbana di importanti aree di Milano. Dopo i quartieri già “aggiudicati” di Crescenzago, piazzale Loreto, Nodo Bovisa, Scalo Lambrate è giunta l’ora della partita più spinosa. E fra quelle più ricche: l’ex Macello di Milano.
Ex Macello e il progetto di Reinventing Cities
La gara? Si parte da una base di 73,2 milioni di euro con fideiussione del 10% a garanzia (7,3 milioni) per partecipare alla sfida per la riqualificazione dello storico mercato delle carni di via Lombroso. Questo il prezzo minimo per aggiudicarsi un’area di 148mila metri quadrati.
Gara per l’area ex Macello, dal Comune di Milano silenzio sui partecipanti. La ricostruzione di True News
Il Comune di Milano preferisce per ora non comunicare chi sono gli operatori immobiliari privati che hanno partecipato. E nemmeno il numero di offerte depositate. Una decisione presa probabilmente per continuare la marcia trionfale di conferenze stampa e presentazioni pubbliche che ha caratterizzato Reinventing Cities in queste ultime settimane. Anche se non tutto è sempre filato liscio come l’olio.
L’offerta di Redo
Da quanto ricostruisce True-News da diverse fonti nel settore immobiliare, le offerte depositate sull’ex Macello sono tre: quella di Redo, la società benefit emanazione di Cariplo e Intesa San Paolo, guidata da Carlo Cerami e Fabio Carlozzo, che è il principale attore in Italia dell’housing sociale e si è già aggiudicata l’area di Crescenzago a inizio maggio nell’ambito della gara di C40.
La proposta di Antirion
Secondo (non in ordine di merito, ancora da vagliare)? L’offerta di Antirion: la sgr nata per gestire i fondi immobiliari e parte del patrimonio di Enpam – la cassa previdenziale di medici e chirurghi – sempre più attiva con vari progetti su Milano. Per esempio ha chiesto di recente di accedere ai bonus volumetrici di Regione Lombardia su alcuni dei suoi complessi, dentro la complicata partita che in primavera ha fatto litigare Palazzo Lombardia e Palazzo Marino.
Antirion si è presentata con il piano di riqualificazione urbana sull’ex Macello disegnato da Progetto CMR, lo studio internazionale guidato dall’architetto Massimo Roj che ha concepito anche una delle due opzioni sul nuovo, ed eventuale, stadio di Milan e Inter a San Siro.
In pista anche EuroMilano
Infine c’è l’offerta di EuroMilano. Gli storici sviluppatori immobiliari un tempo legati a Unes e cooperative, oggi controllati da Intesa, impegnati in questi anni nella riconversione residenziale del quartiere Cascina Merlata, costruito per ospitare le delegazioni straniere di Expo 2015. C’è un “giallo” però legato ad EuroMilano, che ha presentato un progetto a firma prestigiosa: Mario Cucinella architects.
Il giallo investitori sull’area ex Macello. Infuriato Cucinella
Il giallo riguarda gli investitori. Da quanto apprende True-News infatti l’architetto Cucinella è infuriato. Il motivo? La cordata di EuroMilano avrebbe dovuto vantare un pool di soggetti finanziari di peso: in particolare un grande fondo d’investimento sul real estate, di caratura paneuropea e più di 45 miliardi di euro di asset in gestione. Cosa è successo? Hanno mollato gli sviluppatori milanesi all’ultima curva della gara. True-News ha provato a contattare i manager del fondo straniero senza ricevere per ora risposte.
Redo e Antirion i favoriti
È questo il rumors che gira nell’ambiente immobiliare milanese con diverse conferme. Non è chiaro se il pool internazionale abbia deciso di ritirarsi e basta oppure se intenda prima vedere quale progetto sarà il premiato dalla giuria dal punto di vista tecnico e ambientale e poi, solo dopo, scommettere le sue fiches e i suoi danari. Di certo c’è un fatto: EuroMilano ha presentato una busta con il progetto tecnico, ma non quella con l’offerta economica. Ora Redo e Antirion, partono in pole position.
Diritto di superficie di 90 anni per chi vince
La partita per acquistare non l’area ma il diritto di superficie per 90 anni prevede la formula del pagamento tutto e subito e non quella del canone annuale che permette di dilatare i tempi e spalmare i rischi. Una decisione che ha fatto parecchio discutere nei gangli dell’amministrazione pubblica milanese e della giunta di Beppe Sala. Pare che qualche assessore e tecnico del Demanio e dell’Urbanistica avesse addirittura pensato di cambiare le regole in corsa per rendere più accesa e frizzante la gara, ma alcuni dei soggetti privati hanno lasciato intendere che così si prestava il fianco a dei ricorsi.
C’è di più. L’ex Macello è interessante in prospettiva. Ma al momento è solo un’area di 148mila metri quadrati in stato di degrado e gravata da due diversi vincoli che ne limitano le possibilità di sviluppo: quello della Soprintendenza per i Beni Culturali e quello per Linate. Inoltre da regolamento di Reinventing Cities, che premia anche la sostenibilità ambientale, “green” e sociale, il 30% delle aree va ceduto a titolo gratuito per essere destinate a servizi (almeno il 20% a parco permeabile). Il tutto per 73 milioni di euro almeno più una fideiussione del 10% escutibile in qualsiasi momento.
Ex Macello e il legame con Cascina Merlata
Come si è risolta la questione? Caricando di densità potenziale l’area: 0,8 mq/mq è l’indice edificatorio definitivo. Raggiunto spostando virtualmente i diritti edificatori di 70mila metri quadrati sull’area con quella che in gergo tecnico si chiama “perequazione”. Da dove? Proprio da Cascina Merlata – letteralmente dalla parte opposta della città – cioè il quartiere realizzato da EuroMilano, la società che ora è senza investitori.
Il passo indietro della famiglia Cabassi su Reinventing Cities Milano
Inutile girarci intorno: ci sono dei rischi. Chi se n’è accorto? La famiglia Cabassi. Gli storici costruttori e proprietari fondiari di Milano dovevano essere della partita e in fase preliminare avevano depositato il loro progetto A2P (AUGMENTING A PARK). Ma poi si sono defilati dopo essersi fatti due conti.
Il motivo? Che le operazioni immobiliari non basta lanciarle a mezzo stampa. Dopo bisogna finire, nei tempi previsti e con investitori importanti e solidi. La famiglia ha tastato gli umori dei propri “sponsor” finanziari e ha preferito defilarsi: colossi come Invesco, la compagnia assicurativa AXA e il Fondo Orion hanno giudicato troppo rischiosa la mano o, più banalmente, non conveniente per loro.
Reinventing cities, evoluzioni e paradossi milanesi
Ora c’è un paradosso. La cordata di EuroMilano era data favorita da tutti in città. Aveva i soldi e aveva l’expertise sull’housing sociale che il Comune di Milano chiede su queste aree per creare quartieri in affitto a basso costo, anche se non troppo. Anche Redo – che è il soggetto principe del social housing – ha le competenze e i contatti. Antirion no. Perché banalmente non lo ha mai fatto. È un know-how che si può comprare facilmente sul mercato ma, sulla carta, a oggi Antirion ne è priva. Allo stesso tempo la Sgr guidata da Fabio Passacantando e l’amministratore delegato Ofer Arbib al momento pare la realtà più solida finanziariamente e si è scelta come advisor Colliers Italia. Cosa verrà premiato dalla giuria? I soldi? Il progetto? La stabilità della cordata? L’esperienza?
Da bando il punteggio nelle gare di Reinventing Cities si forma così: si tiene conto al 60% degli obiettivi ambientali (la lotta ai cambiamenti climatici), al 20% dell’offerta economica migliore e al 20% dell’idoneità dei partecipanti in termini di composizione, esperienza e capacità finanziaria.
Nella realtà questa “cassetta degli attrezzi” di regole e criteri viene derogata a seconda delle occasioni, diventando ovviamente discrezionale come più volte raccontato da True-News in questi mesi.
Le offerte vincenti su Bovisa e Lambrate per Reinventing Cities Milano
Su Bovisa ha vinto un’offerta che aveva violato uno dei criteri presentando un headquarter delle Ferrovie Nord che costa il triplo di quanto previsto. Il 4 giugno lo Scalo Lambrate è stato aggiudicato alla cordata della Sant’Ilario società cooperativa che secondo la stessa giuria aveva presentato il peggior progetto dal punto di vista ambientale ma la migliore offerta economica. Ma sembra che in questo caso abbia pesato più la volontà di Ferrovie dello Stato proprietaria dell’area che non del Comune di Milano.
Ora manca l’ultimo tassello. C’è poco da ridere, ma per dirla con una battuta: che macello all’ex Macello.