È un secco “no comment” quello che arriva dalla famiglia milanese. Ma ormai la notizia gira nel mondo immobiliare. Reinventing Cities? I Cabassi (e tanti altri operatori) non saranno più della partita. A giugno? Non ci sarà l’offerta economica per l’ex Macello di Milano da parte di Brioschi Sviluppo Immobiliare, il braccio della storica dinastia di immobiliaristi e filantropi.
Reinventig Cities: altro che “svendita” di aree pubbliche
I motivi? Sono da ricercarsi nelle maglie del bando internazionale promosso dal Comune di Milano e C40 – il network globale delle grandi città del mondo contro il cambiamento climatico, dove Beppe Sala guida la task force contro la crisi economica – per riqualificare le aree dismesse in chiave sostenibile e “green”. Chi parla di “svendita” delle aree pubbliche forse è rimasto fermo agli Novanta e non ha ben presente le dinamiche attuali del real estate sotto la Madonnina. I primi a voler fare cassa tirando sul prezzo si trovano a Palazzo Marino e negli uffici tecnici del Comune. I privati comprano a prezzi alti pompando la rendita (pubblica in questo caso) e caricando a loro volta la mano quando devono costruire. Risultato? Un mercato immobiliare in città che galoppa senza freni – anche se pieno di fallimenti occultati – e migliaia di persone che non hanno possibilità di accesso alla casa, con valori immobiliari ormai completamente slegati dai redditi. Volete sapere perché un monolocale da 15 mq in Bicocca “prezza” 6.500 euro al metro? O perché, secondo Nomisma, 146mila nuclei sono tagliati fuori dall’accesso alla casa spendendo meno del 30% del proprio reddito? Ecco uno dei motivi.
Reinventing Cities, le dinamiche del real estate
Chi pagherebbe infatti 73,2 milioni di euro con una fideiussione del 10% a garanzia (7,3 milioni), soltanto per partecipare alla gara sull’ex Macello? Questo il prezzo minimo per aggiudicarsi lo storico mercato delle carni di via Lombroso, un’area di 148mila metri quadrati in stato di degrado e gravata da due diversi vincoli che ne limitano le possibilità di sviluppo: Soprintendenza per i Beni Culturali e Linate. Ma c’è di più: si acquista non l’area ma il diritto di superficie per 90 anni. Il pagamento? Non sarà riconosciuta da Palazzo Marino la formula del canone annuale che permette di dilatare i tempi e spalmare i rischi. Perché sui soldi, anche per il settore pubblico, vale sempre l’antico adagio cinematografico degli affari: pochi (o tanti?) ma maledetti e subito.
Ancora: da regolamento il 30% delle aree va ceduto a titolo gratuito per essere destinate a servizi (almeno il 20% a parco permeabile). Il resto della superficie edificabile da realizzare – o meglio, riammodernare i vecchi edifici invece che abbatterli e ricostruire, che è ancora più costoso – per metà in edilizia libera e per metà in edilizia privata residenziale sociale: il cosiddetto housing sociale. Che in realtà tanto “sociale” in Lombardia non è affatto: la legge permette l’ingresso a famiglie con 96mila euro annui di Isee ed esclude quelle che hanno subito uno sfratto o coloro che non dimostrano di guadagnare almeno tre volte tanto il canone d’affitto. Ma comunque a prezzi inferiori a quelli di mercato.
Reinventing Cities, i Cabassi boicottano
Tanto che, per rendere l’operazione appetitosa dal punto di vista economico per i privati, alla fine si sono dovute caricare le poche aree disponibili con volumetrie da capogiro: 0,8 mq/mq è l’indice edificatorio definitivo. Contro lo 0,35 che è quello base del Comune. Per intendersi: sul progetto del nuovo stadio di Milan e Inter dove i club volevano un tetto quasi identico sui volumi per garantire la solvibilità economica dell’operazione, le volumetrie sono state uno dei motivi degli attriti fra amministrazione e squadre che hanno fatto saltare l’intesa e allungato i tempi. All’ex Macello, dove dovrebbe prendere vita un quartiere resiliente, ecologico, con affitti bassi, si va ancora più in alto. Caricando di densità le aree.
Come è stato possibile? “Trucchi” da Piano di Governo del Territorio. Come dimostrano documenti in possesso di True-News sono state spostati virtualmente i diritti edificatori di 70mila metri quadrati da Cascina Merlata – letteralmente dalla parte opposta della città, accanto all’area Expo – sull’ex Macello. Quella che in gergo tecnico si chiama “perequazione”. A presentare di certo una delle offerte il 9 giugno sarà EuroMilano Spa – società di sviluppo immobiliare emanazione controllata da Intesa Sanpaolo – che sta realizzando, vendendo e affittando proprio il quartiere di Cascina Merlata, incluso il “Social Village” in housing sociale. Lo conferma a True-News direttamente la società che proporrà un progetto realizzato con Mario Cucinella Architects come studio d’architettura e insieme ad Arup, Land, Politecnico di Milano e Ascolto Attivo come partner per i vari aspetti della gara.
Reinventing Cities, prudenza per Brioschi Immobiliare
Non ci saranno invece i Cabassi e Brioschi Immobiliare. Che hanno preferito un atteggiamento di prudenza. Perché le operazioni immobiliari non basta lanciarle a mezzo stampa. Dopo vanno trovati gli investitori, e alla fine anche concluse. La famiglia ha tastato gli umori dei propri “sponsor” finanziari e ha preferito defilarsi: colossi come Invesco, la compagnia assicurativa AXA e il Fondo Orion, hanno letto le carte, fatto i conti e passato la mano. Troppo rischioso? Pazienza. Avrebbero potuto partecipare lo stesso, almeno a leggere i documenti interni al bando. Non viene data particolare rilevanza alla solidità finanziaria: la valutazione finale per stabilire i vincitori terrà conto al 60% degli obiettivi ambientali (la lotta ai cambiamenti climatici), al 20% dell’offerta economica migliore e al 20% dell’idoneità dei partecipanti in termini di composizione, esperienza e capacità finanziaria.
Reinventing Cities a rischio flop?
Ora rischia di diventare un flop Reinventing Cities. Il Comune di Milano ha fatto sapere che ogni settimana, da maggio a giugno, verrà annunciato uno dei progetti vincitori. Perché oltre all’Ex Macello, ci sono da “reinventare” piazzale Loreto, lo scalo di Lambrate, il nodo Bovisa e le palazzine Liberty.
Il primo annuncio è arrivato per il vincitore del sito di Crescenzago. Con il progetto “Green Between Tessiture urbane”, una nuova “porta” fra il Parco Lambro e via Rizzoli, si è aggiudicata l’area la capofila Redo Sgr: si tratta del semi-monopolista pubblico-privato dell’housing sociale italiano. “Capitolo” su cui il governo Draghi ha appena messo 2,8 miliardi nelle previsioni del Recovery Plan. Sono emanazione di Cassa Depositi e Prestiti, Fondazione Cariplo e quindi, di nuovo, Intesa Sanpaolo.