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Reinventing Cities: pasticcio su Ferrovienord. Vince Hines ma il Nodo Bovisa è a rischio

Vince Hines. Ma è un pasticcio bello grosso quello che si sta vivendo in queste ore su Reinventing Cities. Dopo l’addio della famiglia di immobiliaristi Cabassi al bando sull’Ex Macello, per i dubbi sulla sostenibilità finanziaria dell’operazione, anche sull’area “Nodo Bovisa” piove una tegola che Milano non si aspettava. E ora tutto potrebbe essere bloccato per non conformità alle regole della gara pubblica. La palla passa nella mani dell’architetto Marino Bottini, il dirigente del Comune di Milano che è Direttore dell’Area Pianificazione Urbanistica Generale e Responsabile Unico del Procedimento (Rup). Ma andiamo con ordine.

I fatti

La prima notizia è che ha vinto Hines. La multinazionale americana del real estate, guidata nella penisola dal manager Mario Abbadessa, si è aggiudicata a inizio aprile l’area del Nodo Bovisa nell’ambito di “Reiventing Cities”. Lo ha fatto convincendo la giuria del bando internazionale, promosso dal Comune di Milano e dalla rete delle grandi città del mondo “C40”, a premiare il loro piano per riqualificare in chiave ambientale una delle aree dismesse di Milano, con un progetto dello Studio Park Associati.

Reinventing Cities, così Hines ha vinto la gara

La cifra? 17 milioni di euro per il diritto di superficie per 90 anni e relativi diritti edificatori sull’area di proprietà del Comune, circa 54mila metri quadrati. E quasi altri 18 milioni di euro per il secondo “lotto” attiguo che invece è di proprietà di Ferrovienord. Le basi d’asta partivano rispettivamente da 14 e 14,5 milioni di euro per le due aree. La conferenza stampa pubblica per annunciare il vincitore è prevista per le prossime settimane. Sentita da True-News, che anticipa la notizia, la multinazionale americana ha preferito non commentare, sia sull’esito gara che sui valori dell’offerta economica

Hines ha vinto battendo in volata i competitor di Ceetrus in cordata con Arcadis. Gli stessi che meno di una settimana fa, fra polemiche su spazi commerciali e viabilità ma anche tanti entusiasmi in città, hanno visto trionfare il loro maxi progetto su Piazzale Loreto. Su Bovisa hanno offerto poco meno di 16 milioni di euro per ciascuno dei due lotti, risultando quindi i secondi classificati sia a livello di offerta economica, sia per quanto riguarda i criteri di valutazione ambientale.

Reinventing Cities, il pasticcio Ferrovienord

Qui cominciano i problemi. Nel bando pubblico predisposto da Reinventing Cities c’è una frase. Oltre alle due aree infatti “saranno valutate positivamente le proposte prospettanti anche l’insediamento della nuova sede direzionale degli uffici di Ferrovienord”. Significa che nell’offerta economico-progettuale c’è da realizzare il nuovo Headquarter (HQ) della società del gruppo FNM, che ha deciso di spostare la propria sede direzionale dalla storica e centrale Cadorna al più periferico, almeno fino a oggi, quartiere di Bovisa in evoluzione.

I criteri della nuova sede? Semplici e chiari: 10Mila mq di superficie lorda convenzionale che non potrà costituire dotazione territoriale di servizi relativa agli altri interventi; una struttura di ultima generazione che possa ospitare 700 dipendenti con “soluzioni innovative in ambito di distanziamento sociale e smart working, di qualità architettonica”. La realizzazione dell’opera dovrà essere avviata contemporaneamente alle altre infrastrutture private e ultimata non oltre 3 anni dall’assegnazione. Ma soprattutto c’è un rigido criterio economico inderogabile. L’Headquarter di Ferrovienord? “In ogni caso non potrà avere un costo di realizzazione superiore al prezzo offerto per il Diritto di Superficie” si legge a chiare lettere nel bando. Tradotto: chi ha offerto 18 milioni per il diritto di superficie delle aree – da valorizzare nei successivi 90 anni mettendole a rendita – deve realizzare una sede di Ferrovie che non costi più di 18 milioni. Perché la controllata di FNM ci mette sì l’area, ma vuole gratis i suoi nuovi uffici direzionali.

E ancora. Un’altra frase vincolante: “Ferrovienord si riserva di verificare la congruità dell’offerta economica del progetto vincitore, prima di concedere il Diritto di Superficie, con particolare riferimento all’equilibrio economico tra l’offerta dei Diritti di Superficie e i costi di realizzazione dell’HQ”.

Tutto chiaro? Sì, ma iniziano i problemi. Perché Hines ha fatto un’offerta che prevede di realizzare una sede – certo – ma del valore di 60 milioni di euro. Con la sola differenza che quelli sono soldi che nel business plan della multinazionale americana da qualche parte devono entrare – e non essere sborsati – per mantenere la solidità finanziaria dell’operazione nel suo complesso. Se Ferrovienord accetta deve colmare il gap. Se non accetta si deve realizzare la sede in proprio.

Reinventing Cities, Hines prima grazie agli aspetti ambientali del progetto

Perché la giuria selezionata per il “Nodo Bovisa” da Reinventing Cities non ha bloccato tutto fin da subito? Da quanto è riuscito a ricostruire finora True-News, Hines si era già posizionata prima classificata grazie alle caratteristiche ambientali del progetto (che valgono ben l’80% del punteggio) mentre solo in una fase cronologicamente successiva sono state aperte le buste contenenti le offerte economiche (che valgono il 20% soltanto del punteggio). La ratio di questo timing? Sulla carta serve a valutare prima le caratteristiche del progetto per non farsi “ingolosire” dalle cifre. Dando per scontato che i partecipanti seguano alla lettera le caratteristiche del bando, soprattutto quelle esposte in maniera esplicita. Rientra nella logica, almeno apparente, di premiare gli interventi urbani sotto il profilo qualitativo e non dle ritorno finanziario per le casse del Comune e, in questo caso, della società che gestisce parte della rete ferroviaria lombarda.

Sono 7 i giurati che si sono trovati, una volta aperte le buste, di fronte alla scelta. Non senza imbarazzoAris Moro in rappresentanza di C40; l’architetto Giovanna Carnevali che è Direttore Esecutivo dell’Urbanistica di NEOM, quella che le cronache hanno ribattezzato “la città del futuro” in Arabia Saudita; il professor Ezio Micelli dell’Università Iuav di Venezia; Marcello Oneta per il Comune di Milano, Dirigente Unità Coordinamento Sviluppo Progetti per la Mobilità di Palazzo Marino. E infine tre rappresentanti per conto di Ferrovienord: l’architetto Silvio Prota; l’ingegner Giovanni Stefano Galli e il Direttore Sviluppo Infrastruttura della società che in Lombardia gestisce 331 km di rete e 124 stazioni, Marco Mariani.

Reinventing Cities, palla in mano a Marino Bottini

Ora che fare, si domandano i diretti interessati? Tutti dicono che una soluzione all’intricato garbuglio in cui ci si è infilati si troverà, ma per ora ogni responsabilità è stata demandata all’unico che può decidere se riaprire il bando o meno: è il dirigente del Comune di Milano Marino Bottini, Responsabile Unico del Procedimento. Sulle sue spalle il peso di una firma importante, che può avere delle conseguenze. Andare avanti così? C’è il rischio di ricorsi amministrativi al Tar da parte di chi è stato sconfitto. Cambiare le regole in corsa? Ancora peggio: si rischia la turbativa d’asta. Accettare le cifre così come sono e far pagare a Ferrovienord il gap finanziario, peraltro elevato? Bisogna vedere se Ferrovie è d’accordo e comunque c’è l’ipotesi del danno erariale e di un intervento della Corte dei Conti visto che il gruppo è pure controllato da Regione Lombardia.

Allo stesso tempo non è difficile immaginare la pressione psicologica su Bottini. Perché nella testa della classe dirigente milanese Reinventing Cities non è solo una gara pubblica per una serie di operazioni immobiliari: è uno dei simboli della città. Dopo aver annunciato la vittoria di Redo sull’area di Crescenzago e Ceetrus su Piazzale Loreto, Palazzo Marino vuole andare dritto sulla strada già tracciata: annunciare un vincitore a settimana fra maggio e giugno, come in una marcia trionfale a tappe verso la Milano del futuro che riparte nel post pandemia. Come finirà?

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Francesco Floris
Francesco Floris
Nato nel 1989, trentino, milanese d'adozione,. Giornalista freelance. Collaboratore di True-News, Fatto Quotidiano, Affaritaliani.it Milano, Linkiesta, Gli Stati Generali, Vice, Il Dubbio, Redattore sociale. Per segnalazioni scrivimi a francesco.floris@true-news.it o frafloris89@gmail.com

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