Nessuno conferma ufficialmente ma sarà una sfida a due quella per la riqualificazione dell’Ex Macello di Milano nell’ambito di Reinventing Cities. Dopo la ritirata all’ultima curva degli investitori internazionali di EuroMilano, che ha fatto infuriare l’architetto Mario Cucinella, sul tavolo della giuria ora rimangono due opzioni: la cordata composta da Antirion sgr e Incus Capital, contro quella formata da Redo, Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) e Delta EcoPolis.
I progetti e le buste contenenti le offerte economiche ancora sono segreti. Con il Comune di Milano che si riserva di organizzare l’ultima conferenza stampa pubblica di un percorso di presentazioni che va avanti da oltre un mese. E ha già visto svelare i programmi di riqualificazione sui quartieri Crescenzago, Piazzale Loreto, Nodo Bovisa e Scalo Lambrate dentro il bando internazionale promosso dalla rete della grandi città nel mondo contro i cambiamenti climatici, C40.
Ex Macello di Milano, una partita importante e difficile
L’ex Macello di Milano è forse una delle partite più importanti e difficili. Si parte da una base d’asta di 73,2 milioni di euro con fideiussione del 10% a garanzia (7,3 milioni) per appropriarsi della concessione a 90 anni sul mercato delle carni di via Lombroso, un’area di 148mila metri quadrati a destinazione polifunzionale (edilizia residenziale libera, convenzionata, edilizia sociale, verde, ricettivo etc.) gravata da due diversi vincoli (Soprintendenza e Linate).
Antirion, Incus Capital e il progetto di Massimo Roj
Secondo quanto può riferire True-News le due cordate iniziano a delineare una loro strategia: Antirion, la società di gestione del risparmio guidata da Ofer Arbib e nata anni fa per gestire inizialmente parte del patrimonio e dei fondi immobiliari legati alla Cassa Previdenziale dei Medici, Enpam, ha stretto un accordo con Incus Capital in qualità di investitore e finanziatore. Si tratta di un operatore internazionale basato a Madrid, specializzato nel Private Credit Investment, guidato in Italia da Corrado Giovanelli, ex Head of Global Market Sales di Credit Suisse. Qualche operazione in portfolio nella Penisola – la più nota quella sull’ex Manifattura Tabacchi di Milano nel 2020, rilevata da Cassa Depositi e Prestiti – Reinventing Cities è l’occasione di Incus Capital per entrare con forza nel mercato italiano e farsi conoscere.
Dove farlo? Su un’area simbolo che nei prossimi anni sarà al centro di partite importanti del real estate italiano: dal mondo dello “student housing”, lautamente finanziato dallo Stato nel disegno del Recovery Plan per aumentare la disponibilità di residenze universitarie nelle città, fino all’housing sociale che pesca risorse nei Fondi Locali per l’Abitare di Cdp.
Antirion e Incus puntano sulla solidità finanziaria della cordata e sullo stupire la giuria con un futuristico programma d’intervento disegnato da Progetto CMR, lo studio internazionale di architettura guidato da Massimo Roj, il progettista che ha concepito anche una delle due alternative per l’eventuale nuovo stadio di proprietà di Milan e Inter a San Siro.
Redo e CCL, gli “specialisti” del social housing italiano
Se la dovranno vedere contro Redo e CCL. I primi sono i padroni (o quasi) indiscussi del social housing italiano. Emanazione di Cariplo e Intesa Sanpaolo, Redo è guidata dall’avvocato Carlo Cerami e dal manager Fabio Carlozzo. Dentro Reinventing Cities hanno già vinto l’area di Crescenzago e perso ai punti lo Scalo Lambrate di Ferrovie dello Stato. Ma a Milano sono attivi su numerosi quartieri: da “Five Square” in via Antegnati fino Redo Merezzate a Rogoredo-Santa Giulia, nel quartiere che fra cinque anni ospiterà le Olimpiadi invernali.
Redo può vantare i rapporti stretti con Intesa e con Cdp – tutti da vagliare ora con il nuovo management imposto dal governo Draghi e dal Mef – che le permettono di finanziarsi per le proprie operazioni. Ma tra i punti di forza c’è di certo la connessione con la Fondazione Cariplo dove l’idea di “housing sociale” è nata nei primi Duemila nella testa del Direttore Generale Sergio Urbani e dell’ex Presidente Giuseppe Guzzetti, ma anche con l’amministrazione pubblica milanese, che punta molto sul partenariato pubblico-privato per provare a costruire un mercato accessibile degli affitti in città.
L’emergenza povertà al Nord e l’esigenza dell’housing sociale
Un’esigenza ancora più necessaria dopo i dati shock dell’Istat rilasciati il 16 giugno 2021 come allegati alle statistiche sulla povertà. Solo un esempio sulle decine possibili? Nel nord Italia le famiglie in povertà pagano 378 euro mensili per l’affitto contro i 457 euro (circa il 20% in più) delle famiglie non in povertà. Ma a fare la vera differenza è la capacità di spesa complessiva dei nuclei ogni 30 giorni: i primi spendono 969 euro al mese in totale, su cui l’affitto incide per circa il 40%. I secondi spendono più del doppio: 2025 euro al mese dove il canone di locazione incide per meno del 20%. A Milano, nel mercato immobiliare più ricco e caro del Paese dove un bilocale viene locato in media a 1.100 euro, questi dati esplodono. Creando quella mole di 146mila nuclei familiari che Nomisma ha stimato come esclusi dal mercato cittadino, considerando come riferimento un appartamento di 70 metri quadrati che incida per meno del 30% sul proprio reddito.
Le mosse di Redo e la ritirata di Matteo Cabassi
Per provare a vincere Redo ha “arruolato” con sé Delta EcoPolis del Presidente Vincenzo Barbieri, aderente a Legacoop, e il Consorzio Cooperative Lavoratori di Alessandro Maggioni, che è anche il Presidente di Confcooperative Habitat. Hanno il know how per fare l’edilizia convenzionata a meno di 3mila euro al metro quadrato e quella sociale. CCL, che è emanazione delle Acli e della Cisl, un mese fa non sembrava più della partita. Si era inizialmente affiancata alla Brioschi Sviluppo Immobiliare della famiglia Cabassi, i cui potenziali investitori sull’Ex Macello erano AXA, il Fondo Orion e Invesco. Matteo Cabassi e la sua società hanno però deciso di passare la mano ritenendo la partita troppo rischiosa dal punto di vista finanziario e progettuale.