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Pirellino, Manfredi Catella può costruire il “Ponte serra” senza i bonus

Scontro sul Pirellino ma “i servizi privati che migliorano la vita collettiva” non si contano nei volumi. Svista sui tempi di Oriana (Aspesi)

È di nuovo bagarre sul Pirellino di Milano. Quasi un anno dopo le prime polemiche sui bonus volumetrici garantiti dalla legge regionale lombarda sulla rigenerazione urbana a chi recupera palazzi dismessi, al centro del dibattito c’è ancora via Pirelli 39.

Pirellino , il progetto

Il progetto disegnato da Stefano Boeri ed Elizabeth Diller per conto di Coima e Manfredi Catella: il doppio grattacielo, fra cui la “Torre Botanica”, al posto degli ex uffici tecnici del Comune di Milano comprati in asta e il restyling dello scavalco su via Melchiorre Gioia per trasformarlo in un “Ponte serra”.

“Si può fare solo con gli incentivi della legge regionale” disse Mister Porta Nuova lo scorso 28 gennaio presentando i render del nuovo Pirellino nei locali della Fondazione dedicata al padre Riccardo.

Pirellino, il “Ponte serra” e il nodo volumetrie

Ma proprio su quest’ultimo tassello – il “Ponte serra” – destinato ad ospitare un hub pubblico con mostre, esposizioni, un’area didattica, wellness e una serra della biodiversità, che si consuma lo scontro più acceso.

Senza bonus – è il ragionamento – non si può realizzare. Lo ha ipotizzato il Corriere della Sera ma è sugli iper attivi gruppi social milanesi dedicati ad urbanistica e architettura che la tesi prende piede con forza: c’è chi accusa quella parte di centrosinistra che si oppone ai bonus volumetrici di “nanismo autoindotto” e di “follia ideologica” che finirà con il cancellare “il ponte che era destinato al pubblico mantenendo invece il grattacielo aggiuntivo”.

Lo stesso Catella dichiarò in conferenza stampa che “noi faremo lo stesso il progetto, ma senza il ponte, lo spazio pubblico che doniamo alla città”.

Pirelli 39, le regole del Pgt di Milano: no volumetrie se “servizio privato migliora la vita collettiva”

Fin qui le dichiarazioni. Poi ci sono le regole che raccontano un’altra storia. Quelle del Piano di governo del territorio del Comune di Milano e delle varie disposizioni urbanistiche.

Dove si legge che già oggi, senza premi e a regole invariate, la “realizzazione di nuovi servizi che, ad esito di un processo di valutazione e in forza di asservimento, convenzionamento o accreditamento, se di proprietà o gestione privata, risultano idonei ad assicurare un miglioramento della vita individuale e collettiva non concorre al computo della quantità massima di superficie lorda edificabile in relazione all’applicazione degli indici urbanistici”. Fuori dal gergo: la funzione pubblica di un’infrastruttura di interesse generale – come viene reclamizzato il “Ponte serra” – fa sì che la stessa non venga conteggiata negli indici di edificabilità e quindi il problema dei bonus non si porrebbe affatto.

È l’articolo 6 Piano dei Servizi collegato al Pgt milanese – la principale cassetta degli attrezzi urbanistici di Palazzo Marino.

Pirelli 39, lo scontro politico

La partita ora si gioca sui tempi. La giunta guidata da Beppe Sala e il consiglio comunale hanno tempo fino al 31 dicembre per deliberare sulle proprietà che hanno diritto agli incentivi: erano state 37 a farne richiesta a fine 2020, insieme a Coima, fra cui importanti attori del real estate meneghino come  i costruttori di Borio Mangiarotti, la Antirion sgr di Ofer Arbib fino alla Cassa previdenziale dei medici, l’Enpam, che nel frattempo ha venduto un pezzo importante del suo patrimonio immobiliare al Fondo Apollo per 900 milioni di euro.

Ipotesi Pd: bonus su aree specifiche

“Per il Pd questa non è una delibera pro o contro qualcuno o qualcosa” ha spiegato al Corriere Bruno Ceccarelli, presidente della Commissione urbanistica di Palazzo Marino: “Si tratta semmai di indicare dei criteri chiari per tutelare il principio che si premia con incentivi laddove c’è un reale bisogno di sviluppo”. L’ipotesi che sta prendendo forma è quella di limitare alle aree periferiche la concessione dei bonus nella forbice 10%-25% ed escludere il centro città interno alla circonvallazione della 90-91.

Beppe Sala e il timore di ricorsi in tribunale

“Non vogliamo fare regali a nessuno ma nemmeno rischiare di avere un sacco di ricorsi che bloccano le cose” ha detto il sindaco Beppe Sala parlando del legittimo timore di allungare i tempi per qualunque operazione immobiliare o cantiere e impantanare la città.

“Pirellino comprato con il bonus al 25%”: la svista sui tempi di Oriana (Aspesi)

Se per Sala è una paura, per Federico Filippo Oriana, presidente di Aspesi (Associazione Nazionale delle Società di Promozione e Sviluppo immobiliare) e già tra i fondatori di AssoCastelli, è una certezza: non applicare il bonus o applicare la quota minima per lui sarebbe un “grave errore politico” ha detto in un’intervista a Il Giornale del 4 dicembre. Mentre “i ricorsi sono già pronti perché non si possono escludere intere aree omogenee”. Per il capo degli Sviluppatori immobiliari sulla vicenda Pirellino c’è un tema di certezza del diritto e affidabilità delle istituzioni. “Coima ha comprato un’area comunale al doppio del valore perché c’era il bonus al 25%, non si cambiano le carte in tavola” dice Oriana probabilmente prendendo un abbaglio cronologico: in realtà Coima ha comprato dal Comune di Milano Pirelli 39 con un’asta record al fotofinish da 85 rilanci per 193 milioni di euro a marzo 2019.  L’operazione di compravendita viene definita davanti a un notaio il 25 novembre 2019 mentre è il 26 novembre, 24 ore dopo, che passa la legge di Regione Lombardia che concede i bonus del 25% a chi recupera edifici dismessi prima di essere, questa sì, affossata sotto la scure del Tar Lombardia e della Corte Costituzionale.

Rigenerazione urbana: la sentenza della Corte Costituzionale

Il ricorso chiave di questa vicenda, infatti, ci è già stato e ha fissato dei paletti molto chiari su chi e come deve prendere le decisioni: la prima versione della legge regionale è stata portata davanti alla Corte Costituzionale. La Consulta ha dato ragione a Palazzo Marino, sentenziando lo scorso 29 ottobre. Nel dispositivo firmato dal giudice Giancarlo Coraggio si legge come la norma regionale limitasse “la funzione fondamentale dei Comuni in materia di pianificazione urbanistica” spingendosi “oltre la soglia dell’adeguatezza e della necessità”. Una legge che non lascia(va) agli enti locali la libertà di decidere “delle funzioni da insediare sul proprio territorio”. Ancora: grazie agli “ampliamenti di volumetria riconosciuti a chi intraprenda operazioni di recupero di immobili abbandonati, stabiliti in misura fissa e in percentuale significativa oscillante tra il 20 e il 25 per cento (come da prima versione NdR)” ai “Comuni lombardi” viene “imposta una disciplina che genera un aumento non compensato della pressione insediativa, che per certi aspetti potrebbe risultare poco coerente con le finalità perseguite dalla stessa legge regionale” in vista dell’obiettivo di “minimizzazione del consumo di suolo”.

AGGIORNAMENTO

La Giunta di Milano ha varato una delibera dove individua un primo pacchetto di 115 immobili e complessi edilizi dismessi e fissa il tetto massimo di incremento volumetrico al 10%, escludendo una serie di ambiti territoriali in cui questa possibilità non verrà concessa, per ragioni di particolare tutela paesaggistica, ambientale e architettonica. Gli edifici dismessi in questi ambiti, quindi, dovranno essere recuperati con le volumetrie esistenti. Nell’elenco degli immobili ammessi al bonus (consultabile qui) c’è anche via Pirelli 39. “Questa delibera – fa sapere l’assessore alla Rigenerazione urbana Giancarlo Tancredi – rappresenta il risultato migliore che si possa ottenere all’interno del quadro legislativo regionale, un quadro per noi peggiorativo rispetto a quanto stabilito in precedenza: i premi volumetrici introdotti dalla Legge Regionale sono comunque fissati al minimo consentito, così come i tempi di consegna dei progetti di recupero, e inoltre abbiamo individuato gli ambiti, non pochi, totalmente esclusi da questo meccanismo premiale. Tutti punti che il Comune è riuscito ad ottenere grazie alla battaglia legale dei mesi scorsi, conclusa di recente con il pronunciamento della Consulta. In questo modo teniamo fede ai nostri obiettivi di recupero dell’esistente e di rigenerazione urbana, conteniamo il carico urbanistico e facciamo in modo che venga accompagnato da un’adeguata dotazione di aree per servizi di interesse pubblico e di oneri urbanizzativi, oltre che dalle corrette quote di edilizia residenziale sociale”. La deliberà dovrà essere vagliata e votata dal consiglio comunale di Milano entro il 31 dicembre 2021.