Inchiesta San Siro: lo stadio “copiato” a Bordeaux e il maxi affare sull’ex Trotto

Nuovo San Siro, la Cattedrale di Populous ispirata al Duomo? Assomiglia molto allo stadio di Bordeaux. E sui progetti per il quartiere è ancora buio fitto

La palla gira. E così, dopo un anno e mezzo di balletti e annunci disattesi, Milan e Inter hanno scelto il “progetto” del loro nuovo stadio: “La Cattedrale” di Populous. Dal punto di vista architettonico ha vinto la linea “americana” dettata dalla proprietà statunitense del club rossonero – il fondo Elliott, e del loro “uomo a l’Avana”, il presidente Paolo Scaroni – principale regista dell’operazione, dopo che la cordata di progettisti italiani e milanesi de “Gli anelli di Milano”, formata da Manica/Sportium e Progetto CMR – ha provato in extremis a battere su “l’italianità” del proprio disegno, comprandosi fra novembre e dicembre anche paginate pubblicitarie sul Corriere della Sera con lo slogan patriottico e tricolore “Lo Stadio che tifa Milano, facciamo vincere l’Italia”.

La Cattedrale ispirata al Duomo? In realtà assomiglia molto allo stadio di Bordeaux…

Il concept de “La Cattedrale” di Populous – 65mila posti a sedere, molti esclusivi, immerso nel verde, dice di ispirarsi al Duomo di Milano e alla Galleria Vittorio Emanuele. In realtà il progetto ricorda molto da vicino un altro stadio europeo, come riportato anche da esperti di architetture sportive e in comune a Milano dal consigliere Alessandro De Chirico di Forza Italia: il Matmut Atlantique di Bordeaux, progettato dallo studio degli svizzeri di Herzog & De Meuron (molto attivi anche a Milano), che si trova sito al al centro di un’area verde tra Parco floreale e foresta bordolese.

Il Matmut Atlantique di Bordeaux

Nuovo San Siro, le ironie sulla “bufala amazzonica”

E proprio l’approccio “green” di forestazione urbana sta facendo discutere nel capoluogo lombardo. Più che discutere ha suscitato le ironie di molti milanesi.

I render rilasciati da Milan e Inter dipingono la nuova “casa” dei club come immersa dentro un quartiere San Siro che oggi non esiste e difficilmente potrà mai esistere così. C’è chi ha parlato con sarcasmo di “bufala amazzonica” e hanno cominciato a circolare immagini fake e meme dello storico quartiere popolare milanese immerso in paradisi naturali protetti dall’Unesco, jungle degne di Kipling oppure con la nuova Scala del Calcio che sorge in mezzo alla flora alpina della Svizzera.

Nuovo San Siro, mancano i progetti veri e propri

Oltre alle ironie, in realtà mancano i progetti veri e propri che Milan e Inter continuano da un anno e mezzo ad anticipare su media e stampa senza inviare tuttavia i documenti al Comune di Milano.

Non c’è il nuovo Piano Economico-Finanziario da realizzare da zero dopo che le volumetrie e gli indici di edificabilità sono stati dimezzati rispetto alle intenzioni iniziali delle squadre. Non è ancora stata indetta una nuova Conferenza dei Servizi in cui società partecipate, Uffici di Palazzo Marino e istituzioni come Prefettura, Vigili del Fuoco o Questura possano dare il loro benestare e suggerire migliorie per l’interesse collettivo. Non è ancora stata fatta mentre ci sono invece i verbali della Conferenza precedente che, nel 2019, aveva stroncato in maniera brutale il progetto del nuovo Meazza per i numeri completamente sballati portati in Piazza della Scala da nerazzurri e rossoneri .

Con A2A Calore e Servizi che aveva parlato di “progetto non approvabile” e si diceva pronta a “tutelare le nostre ragioni con ogni mezzo di legge”. Unareti che spiegava come i club si fossero dimenticati di indicare le “utenze energivore”. I Vigili del Fuoco che si rifiutavano di esprimere un parere perché “lo studio di fattibilità costituisce una rappresentazione poco significativa e piuttosto generica” e i Dirigenti dell’Area Pianificazione e Programmazione Mobilità del Comune di Milano che chiedevano di avere dei prospetti di traffico in occasione delle partite realizzati con tutti i crismi.

Mentre al contrario era stata depositata una documentazione che prendeva a riferimento coefficienti sbagliati e senza considerare l’ipotesi di big match e partite di Champions League. E tanto altro.

Il “pubblico interesse” su un progetto nemmeno in astratto

Insomma mancano “le carte”. Quelle che l’amministrazione comunale deve approvare dopo che la giunta guidata dal sindaco Beppe Sala ha concesso il “pubblico interesse” su un qualcosa che, per ora, non esiste nemmeno in astratto. Giulia Pelucchi, la Presidente del Municipio 8 (lo stadio sorge nel Municipio 7 ma la trasformazione dell’intero comparto li tocca entrambi) ha detto chiaramente di non aver “visionato alcun progetto ma, come tanti, ne abbiamo letto sui giornali”.

Gli oneri di urbanizzazione valorizzano l’intervento privato

Ci sono da risolvere una miriade di temi urbanistico-fiscali e finanziari. Dal punto di vista degli oneri di urbanizzazione Milano, e in generale l’Italia, sono una sorta di paradiso fiscale per gli sviluppatori immobiliari (che non c’entrano nulla con le tasse che invece si pagano sulla proprietà della casa come Imu e Tari). Inoltre gli oneri che chi vuole trasformare un comparto urbano deve pagare sono di rado soldi freschi che finiscono nelle casse pubbliche. Più spesso “opere a scomputo”, infrastrutture cioè che vengono realizzate dallo stesso privato come forma di compensazione rispetto alla trasformazione urbana e al nuovo carico insediativo sul quartiere. Almeno sulla carta. Quello che accade in realtà è che chi realizza per esempio un grattacielo residenziale a valori per il ceto medio-alto o benestante, come forma di oneri poi crea il classico “parchetto” ad uso pubblico-privato o la strada alberata di accesso allo stesso grattacielo in modo tale da pompare ulteriormente valori immobiliari e rendita fondiaria. In sostanza, gli oneri di urbanizzazione che dovrebbero servire alla collettività diventano funzionali alla valorizzazione ulteriore dell’intervento privato.

Ma Milano non può permettersi regali ai fondi immobiliari

La sensibilità della classe politica e dirigente milanese su questo sta lentamente cambiando: una città strozzata da valori impazziti dell’immobiliare e completamente scollegati dai fondamentali economici come gli stipendi, carenza di manutenzione sul patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sui complessi scolastici non può permettersi, dal punto di vista sociale, di fare regali ai fondi immobiliari per attrarre investimenti che già comunque arrivano in massa. Lo ha molto chiaro il nuovo Presidente della Commissione Urbanistica del Municipio 7, Francesco Viceconte, professionista del settore immobiliare eletto nel “parlamentino locale” con la lista di Beppe Sala. Si è insediato da meno di due mesi ma già sta dando un nuovo imprinting alla miriade di progetti che vengono presentati sul quartiere, con una sola stella polare: le “tasse” delle trasformazioni immobiliari devono essere soldi e non opere e servire per le case popolari e l’edilizia scolastica – a maggior ragione se figlie di interventi di “rigenerazione urbana” di lusso.

L’ex Trotto e la “manina” nel Pgt

A cominciare da quello adiacente allo stadio di Milan e Inter, l’ex Trotto comprato fra 2019-2020 da Hines a Snaitech dopo che il Comune di Milano nel 2014-15 non si è opposto al cambio di destinazione d’uso da sportivo a residenziale e nel 2019 una “manina”, a tutt’oggi sconosciuta, ha ben pensato di scorporare in sede di approvazione del Piano di governo del territorio l’ambito di San Siro da quello del Trotto, in modo tale che potessero correre su binari separati senza alcuna pianificazione unitaria del distretto.

L’ex Trotto: rendering

Ex Trotto, un progetto da (almeno) 220 milioni di euro

Il progetto sull’ex Trotto, dove i lavori corrono spediti, vale minimo 220 milioni di euro (ma c’è chi si spinge a parlare 320 milioni in fase di valorizzazione). La “tassa” da pagare per realizzare il maxi distretto vale complessivamente meno di 12 milioni di euro fra oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e opere da realizzare a scomputo. Briciole. Che inoltre Hines vorrebbe far ricadere completamente dentro il perimetro dell’intervento mentre il Municipio 7 già a febbraio 2021, guidato all’epoca dal centrodestra e il Presidente Marco Bestetti, aveva parlato di “oneri generati dall’intervento alla realizzazione di opere a scomputo” che appaiono “inadeguati rispetto all’atteso beneficio pubblico che un intervento così importante dovrebbe generare sull’intero ambito urbano circostante, anche in considerazione della sua prossimità con il critico quartiere che si sviluppa intorno a Piazzale Selinunte”, il distretto della case popolari di San Siro dove mesi fa si sono verificati gli scontri fra forze dell’ordine e adolescenti. Distretto sempre sulla bocca di tutti, tranne quando c’è da metterci soldi, energie e risorse.

Il “tesoro nascosto” delle funzioni urbane

Va anche detto che Hines sull’ex Trotto ha già portato a casa una vittoria clamorosa sulle superfici edificabili. A Milano quasi sempre la discussione si incentra su quanto cemento e consumo di suolo comporta un determinato intervento. È così sugli scali ferroviari, è stato così per Porta Nuova, per i bonus volumetrici concessi da Regione Lombardia a chi recupera palazzi dismessi e infine è stato così su San Siro e lo stadio: le squadre volevano 0,7. Dopo un anno di battaglia Palazzo Marino ha imposto l’indice base: 0,35 mq/mq.

Quello che in genere viene sottaciuto è che esistono nella normativa urbanistica lombarda e del Pgt milanese tutta una serie di “funzioni urbane”, altamente monetizzabili, che però non vengono conteggiate negli indici volumetrici diventati ormai quasi un criterio vuoto per apparire agli occhi dell’opinione pubblica green e ambientalisti. È il caso dei 43.405 metri quadrati di superficie di nuova edificazione per servizi abitativi a canoni d’affitto calmierati che Hines ha strappato sull’ex Trotto riuscendo così a raddoppiare le superfici dell’intervento immobiliare che già poteva contare su 46mila mq di superficie lorda destinata ad edilizia a libero mercato e con i quali sono già rientrati parzialmente dall’investimento iniziale, cedendo quote di edilizia libera ad AXA, Borio Mangiarotti e Bain. Canoni calmierati su cui sarebbe il caso di intendersi: il numero uno di Hines in Italia, il manager Mario Abbadessa, ha sempre parlato di cifre intorno ai 150-170 euro al metro quadrato all’anno. Significherebbe per un bilocale di 70 mq almeno 10.500 euro all’anno, 875 euro al mese a cui poi vanno sommate le spese a partire da 100-150 euro ogni 30 giorni.